Guide Immobilier Paris Ile de France

Volumes et prix toujours à la hausse sur le marché immobilier francilien

webmestre — 2011-07-29T20:44:58Z

Volumes et prix toujours à la hausse sur le marché immobilier francilien

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Notaires de Paris

Les marchés immobiliers en Ile-de-France à fin mai 2011

Volumes de ventes et prix toujours à la hausse sur le marché francilien

● Nombre de ventes de logements anciens

De mars à mai 2011, 36 800 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France, soit une hausse de 5% par rapport à la même période de l'année 2010 (+4,5% pour les appartements, +7,6% pour les maisons). Après un mois de mars soutenu, suivi d'une activité moyenne en avril, le nombre de ventes au mois de mai 2011 est élevé, dépassant même le nombre moyen de ventes en mai, pendant la période haute de 1999-2007. L'activité du mois de mai a certes été amplifiée par un nombre de jours ouvrés exceptionnellement élevé cette année. Mais la performance obtenue sur trois mois montre qu'il n'y a pas eu cette année de ralentissement des ventes au printemps. Dans la plupart des départements, le nombre de ventes est en hausse, comparé à celui de mars-mai 2010. Seul le département des Hauts-de-Seine voit son activité se réduire. Les premières tendances disponibles laissent anticiper un mois de juin 2011 en léger repli par rapport à l'année précédente. Mais au total, au 1er semestre 2011, le volume de ventes dans l'ancien en Ile-de-France devrait avoisiner celui constaté sur la même période il y a un an.

● Prix de vente des logements anciens

Sur l'ensemble de l'Ile-de-France, le prix des appartements anciens a augmenté de 1,3% en avril* 2011 et 1,0% en mai* pour atteindre 5 420 euros le m². Dans Paris, la hausse est toujours très élevée avec une augmentation mensuelle de 1,6 % en avril* et 1,4 % en mai, portant la hausse annuelle à 22,7% de mai 2010* à mai 2011*. Confirmant les prévisions faites depuis six mois par les notaires, le prix des appartements anciens atteint désormais 8 020 euros le m² à fin mai 2011 dans la Capitale. Les premières données concernant les avant-contrats de vente dans Paris indiquent que la hausse des prix de vente ne fléchira pas pendant l'été 2011. La stagnation du prix des maisons anciennes se confirme en Ile-de-France, ce prix est resté voisin de 302.000 euros en mai. Aucun département de la région n'a encore retrouvé les plus hauts niveaux de prix de l'été 2008.

Tous logements confondus, le rythme annuel de hausse des prix demeure donc soutenu en Ile-de-France. Il se situe encore à un niveau élevé : +14,2% fin avril et +13,9% fin mai. En effet, la poussée des prix s'est encore amplifiée à Paris, mais les hausses se sont modérées sur d'autres segments de marché, en particulier pour les maisons (+7% en un an).

* Le nombre de ventes et les indices de prix sont calculés sur 3 mois : « Mai * » correspond à la période allant de mars à mai, « avril * » à la période allant de février à avril et « mars * » à la période allant de janvier à mars. Pour rappel : les chiffres de l'immobilier publiés par les Notaires de Paris - Ile-de-France Les calculs d'évolution de volumes de ventes et d'indices de prix des tableaux ci-après sont réalisés à partir des transactions signées dans les offices de notaires. Ils concernent les logements anciens vendus en Ile-de-France sur les 3 derniers mois disponibles. Ces résultats, publiés moins de 2 mois après la fin de la période analysée, sont provisoires. Le nombre de ventes indiqué n'est pas le nombre de transactions présentes dans la base BIEN mais une estimation du nombre réel des ventes enregistrées. Les indices de prix sont calculés en suivant la méthodologie de calcul des indices Notaires – INSEE. Ils ne sont pas corrigés des variations saisonnières.

Impôts locaux Taxe foncière et taxe d'habitation

2010-07-20T12:32:22Z

La taxe foncière est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire d'un bien immobilier.

On appelle communément « taxe foncière » l'ensemble des sommes figurant sur l'avis d'imposition correspondant. Cet avis peut, en réalité, comporter trois impôts différents :

la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ; la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) ; la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Ces taxes contribuent à la formation des ressources fiscales des communes, départements, régions et des groupements de communes dits établissement public de coopération intercommunale (EPCI), tels que les communautés urbaines, communautés d'agglomération et communautés de communes.

Ces taxes sont réclamées aux propriétaires, contrairement à la taxe d'habitation et à la taxe professionnelle qui sont réclamées aux occupants.

La valeur locative cadastrale contribue à la formation partielle de l'assiette (base de calcul de l'imposition) de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle.

Les propriétés sont imposées par le centre des impôts fonciers, dans la commune où elles sont situées.

La taxe d'habitation est un impôt s'appliquant à chaque personne (propriétaire ou locataire ou occupant à titre gratuit) disposant d'un bien immobilier. Elle est payée par la personne habitant le logement au 1er janvier de l'année d'imposition.

La taxe d'habitation est l'une des quatre taxes perçues au profit des collectivités territoriales avec la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties (dont, entre autres, les terres affectées à une exploitation agricole) et la taxe professionnelle. Ces quatre taxes représentent 45% des recettes des collectivités territoriales.

Source : wikipedia

Le diagnostic immobilier

2010-07-08T17:27:16Z

Un diagnostic immobilier est un contrôle d'une habitation réalisé par un expert. Il aboutit à un bilan de l'état du bien.

En France, la loi oblige le vendeur d'un bien immobilier à faire effectuer un diagnostic immobilier de son bien avant la vente de celui-ci. En fonction de la date de construction ou de l'implantation géographique, le vendeur doit effectuer tout ou partie des diagnostics suivants :

Amiante . Il s'agit d'établir l'état de présence ou d'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic est obligatoire si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 1er juillet 1997. La durée de validité est illimitée.

Termites. A effectuer si l'immeuble est situé dans une zone déclarée infestée par la Préfecture. Valable 6 mois.

Exposition au plomb (peintures) : Pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, à partir du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire, dans le cadre de la prévention du saturnisme, pour les locations et les parties communes. Le CREP doit avoir été établi depuis moins de 6 ans, à la date de la signature du contrat de location, et depuis moins d'un an, à la date de la promesse de vente ou contrat de vente du bien.

Diagnostic de performance énergétique (DPE). Durée de validité (Décret n° 2008-1175 du 13 novembre 2008, article 1, relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique et modifiant l'article R.271-5 du Code de la construction et de l'habitation) : moins de dix ans.

Diagnostic gaz A établir dans le cas d'une installation intérieure datant de plus de 15 ans. Durée de validité 3 ans. Un certificat de type 2 peu servir de diagnostic si il à moins de 3 ans.

Diagnostic électrique Obligatoire pour toute vente d'un logement dont l'installation a plus de 15 ans (même en cas de rénovation). Réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans.

État des risques naturels et technologiques : Pour un immeuble dont la commune a publié son Plan Particulier des Risques Naturels ou Technologiques, ou dans des zones sismiques. Attestation valable 6 mois. Attestation de conformité de l'assainissement non collectif (à compter du 1er janvier 2013).

Enfin, un autre document peut être réclamé en cas de copropriété, mais il ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique :

Métrage Loi Carrez (Superficie Carrez) En application de la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez (mentionne la superficie de la partie privative de ce lot).

L'ensemble de ces diagnostics sont à la charge du vendeur. ils doivent être réalisés par des techniciens certifié car en cas de litige, la transaction peut être remise en cause. En effet, la production de ces diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés, mais encore faut-il que les contrôles aient été réalisés correctement.

Un diagnostic technique SRU (Solidarité et renouvellement urbains) est par ailleurs obligatoire avant la mise en copropriété d'immeuble de plus de 15 ans (Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite Loi SRU).

Source : wikipedia

Les avant-contrats de vente ou compromis de vente

2010-07-08T17:26:39Z

Un compromis de vente, appelé également promesse synallagmatique de vente est un type de contrat utilisé dans le domaine immobilier.

La signature d'un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix convenu, sous réserve notamment que l'acquéreur obtienne son prêt. Le transfert de propriété intervient après la signature définitive chez le notaire, c'est-à-dire trois mois après le compromis de vente d'une manière générale. Si l'acquéreur ne veut plus acheter alors que toutes les conditions suspensives sont levées (prêt, etc.), il peut perdre au minimum son chèque d'acompte qui est régulièrement versé à la signature du compromis. Le vendeur, quant à lui, est obligé de vendre et l'acquéreur peut l'assigner devant le Tribunal de Grande Instance pour l'y contraindre.

Les étapes du compromis de vente :

l'acquéreur (et non le vendeur) dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la vente ou à compter du lendemain de la remise en main propre contre récépissé d'une copie de l'acte et de ses annexes.

Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer à l'achat du bien sans justification. (article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation) et recouvrer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation (article L.271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation).

l'acquéreur verse à cette occasion un chèque d'acompte dont le montant varie généralement entre 5 et 10 % du prix de l'acquisition. Cependant, s'agissant d'une négociation entre le vendeur et l'acquéreur, il peut n'être prévu aucun acompte.

l'acquéreur dispose d'un délai légal minimum d'un mois après la signature pour obtenir son prêt immobilier : c'est une condition suspensive. En cas de non obtention, la vente est annulée.

Le vendeur doit fournir des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, performance énergétique etc. …) suivant le bien immobilier, sa date de construction et sa situation géographique.

Pour une copropriété telle que la vente d'un appartement, le vendeur doit fournir entre autres les deux dernières assemblées générales des copropriétaires et l'état descriptif de division-règlement de copropriété.

Promesse unilatérale de vente :

La promesse unilatérale de vente se définit comme le contrat par lequel le promettant s'engage envers le bénéficiaire à vendre une chose déterminée ou déterminable à un prix déterminé ou déterminable. C'est donc en principe un contrat unilatéral où il n'y a qu'une obligation de vendre à la charge du promettant ; le bénéficiaire de la promesse ne s'engage pas à acheter la chose, mais bénéficie d'une option : soit il décide d'acheter (on dit qu'il lève l'option), soit il refuse la vente (on dit qu'il ne lève pas l'option).

Si l'acheteur décide d'acheter puis renonce à l'achat après le délais de rétractation de 7 jours, en dédommagement de l'immobilisation du logement il devra verser 10% du prix au vendeur.

source : wikipedia

Le mandat de vente

2010-07-08T17:24:50Z

Un Mandat de vente peut-être "exclusif", "semi exclusif" ou "simple".

Si le ou les vendeurs font l'objet d'un démarchage à domicile, ils bénéficient d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature de l'engagement.

Le mandat simple confère à de multiples professionnels la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet au propriétaire de vendre par lui-même.

Le mandat exclusif confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet au propriétaire de vendre par lui-même à condition qu'il paye un montant équivalent à la commission à l'agence.

Le mandat "semi-exclusif" confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Contrairement à l'exclusivité, le propriétaire garde la faculté de vendre directement par lui-même. Dans ce cas, selon l'accord passé avec le professionnel titulaire du mandat, les honoraires peuvent être dus en partie. En l'absence de clause et si le vendeur traite lui-même la transaction, il peut ne devoir aucun honoraire ni dédommagement.

L'ensemble de ses mandats sont donnés pour une période déterminée, le plus souvent trois mois irrévocables mais renouvelables par tacite reconduction pour 12 à 24 mois. Ils deviennent alors dénonciables à tout moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Source : Wikipedia

L'acte authentique de vente

2010-07-08T17:24:09Z

L'acte authentique de vente est un document finalise qui la vente. Il est obligatoirement signé chez un notaire par l'acheteur et le vendeur. La signature de l'acte se fait chez le notaire du vendeur, néanmoins il est possible que l'acquéreur du logement se présente également chez le notaire du vendeur avec son notaire (les notaires se partagent alors les honoraires). - Guide Immobilier Paris Ile de France